• RÉCEPTION LIVRAISON COPROPRIÉTÉ NEUVE

    11/10/2016

    Réception livraison copropriété neuve

    Copropriété dans un immeuble neuf

    Vous venez d’acheter votre appartement. Vous venez de réaliser votre rêve. Qu’il soit votre résidence principale ou un bien à louer, le fait qu’il soit neuf veut souvent dire dans notre esprit parfait. Cependant entre le rêve et le vécu, les choses peuvent s’avérer difficiles, difficiles à accepter, difficiles à comprendre. Ne vous aurait-on, pas tout dit ?

     

    Acheter un appartement neuf, c’est souvent acheter un appartement en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement), c’est-à-dire sur plan. Il est beau. Il est bien dessiner. L’intégration paysagère est sous son meilleur angle. La proximité des services et axes de transports est intéressante. La ville, le quartier sont attrayant. Et dans la plus part des cas, le constructeur vous propose une personnalisation des prestations à l‘intérieur du logement (carrelage, peinture, positionnement des prises électriques…).

    Dans votre acte d’achat, vous avez une notice descriptive des parties privatives et des parties communes.

     

    Vous a-t-on dit que vous devenez copropriétaire et surtout ce que cela voulez dire ?

    Vous êtes propriétaire d’une ou plusieurs parties privatives (appartement, cave, garage, place de stationnement….)  et d’une quote-part indivise de parties communes (le toit, le bâti, l’ascenseur….).

    Certains emplacements attachés à votre logement ont la particularité d’être une partie commune, mais à jouissance exclusive (balcon, terrasse, jardin…). Cela signifie que vous êtes le seul à l’utiliser, mais qu’il ne vous appartient pas.

     

    Vous allez prendre possession de votre appartement. Cela nécessite un peu de méthode.

    Le promoteur va organiser une réception de votre appartement. C’est un moment très important de rencontre entre le promoteur et les entreprises intervenantes au chantier. Il constitue l’acceptation des ouvrages par rapport aux marchés conclus avec les entreprises et ce moment doit être consigné dans un procés verbal qui sera transmis à l’assurance dommage ouvrage. Cette acceptation peut être faite sous « réserves ». Par exemple, la hauteur des faïences dans la salle de biens n’est pas conforme à ce qui avait prévu dans le marché accepté. Le promoteur et l’entreprise conviennent d’un délai pour la mise en conformité. Souvent le promoteur fait une retenue de garantie de 5% du marché pour « inciter » les entreprises à revenir mettre en conformité les travaux décrits dans le devis accepté. Pour être efficace, la levée des réserves est donc soumise à un délai de remise en état. Au-delà de ce délai, la Responsabilité Civile Professionnelle de d’entreprise pourrait être mise en cause dans un contentieux judiciaire.

    La réception est  le point de départ des garanties de parfait achèvement (GPA), des garanties biennales et des garanties attachées à l’assurance dommage ouvrage. (Sa définition est donnée par l’article 1792-6 du Code civil, reproduits également dans le Code de la construction et de l’habitation ). Ces garanties sont sous la responsabilité du promoteur, jusqu’à la livraison des lots. Cependant, dans les faits, la GPA est souvent gérée par le promoteur, puisque c’est celui qui détient les 5% de retenue de garanties et c’est lui qui a signé le PV de réception. La garantie biennale entre dans le cadre législatif de l’article 1792-3 du Code civil. La mise en œuvre de cette garantie devant se faire par le maître d’ouvrage, il appartient au copropriétaire pour son lot d’intervenir auprés de l’entreprise. La garantie de la DO, suit le même raisonnement que celui de la biennale. Il a précisé que ces assurances, garanties ne sont pas payables par le copropriétaire, que ce soit au titre des parties privatives, ou qu’elles soient attachées aux parties communes.

     

    La réception est faite, mais il reste au copropriétaire un moyen d’intervenir sur des réserves. En effet, pour à la remise des clés, le promoteur ou son représentant font un état des lieux des appartements, caves, places de stationnement …. Avec l’acquéreur qui a la possibilité de consigner dans le PV de Livraison, des réserves qui sont des désordres, vices ou défauts de conformité apparents.

    Pendant un mois, l’acquéreur a la possibilité d’émettre des réserves qu’il aurait omises par Lettre recommandée avec accusé de réception, au promoteur. Si l’acquéreur émet des réserves sans que le promoteur ait levé celles-ci dans l’année et que l’acquéreur ne l’a pas assigné en justice, ce dernier ne peut plus invoquer la GPA ! L’article 1648 alinéa 2 du Code Civil dispose que :

    « Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

     

    La réception et la livraison des parties communes suivent les mêmes démarches que celles pour les parties privatives. Cependant il convient de rappeler, quelques conseils d’organisation.

    La réception reste un acte juridique entre le promoteur et les entreprises intervenantes à la construction. Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que « le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

    Le mot « livraison » est réservé aux relations entre le vendeur et l’acheteur. Le syndic (pour le compte du syndicat des copropriétaires), ne fait que « prendre en charge » les parties communes, dans l’état où elles sont. Ensuite, il devra faire jouer les garanties légales biennale ou décennale sur les seules parties communes dont il est responsable, et « pousser » le promoteur en cas d’inertie pour la mise en jeu de la garantie de parfait achèvement concernant les réserves à ses « réceptions », dont il est seul responsable… A l’extrême, il pourra en cas d’inertie totale créant un préjudice au syndicat mettre en cause sa responsabilité civile.

    La livraison est un transfert de propriété du promoteur au  maître d’ouvrage qui est la copropriété. Il est à noter que le fonctionnement de la copropriété, commence à partir de la première livraison à un acquéreur.

    Le syndic peut se faire rémunérer selon les honoraires de vacation, parce que la livraison n’est pas un acte de gestion courante. Une décision d’AG, n’est pas obligatoire, mais conseillée afin, d’éviter les débats sur la gestion courante ou pas et de prévoir dans le budget prévisionnel charges courantes un montant forfaitaire de vacations. Par ailleurs, il serait aussi judicieux de prévoir le temps passé au suivi de la levée des réserves. Autant dire que la solution, la plus transparente et souvent la plus efficace est celle de faire accompagner la copropriété par un architecte, un maître d’œuvre ou un économiste indépendant au promoteur et au syndic pour faire la livraison et le suivi de la levée des réserves. Par ailleurs, la copropriété sera accompagnée d’un professionnel du bâtiment, ce qu’un syndic, n’est juridiquement pas.

    Au cas où le syndic, seul représentant légal de la copropriété, participe à la livraison des parties communes, il est conseillé à ce qu’il se fasse accompagner par les membres du conseil syndical.

    A la livraison, le syndic doit se faire communiquer un ensemble de documents pour gérer l’immeuble :

    – Le règlement de copropriété, incluant l’état descriptif de division et les plans annexés ;
    – La liste des copropriétaires et des réservataires ;

    – Une copie de l’arrêté de permis de construire ;
    – Les procès-verbaux de réception des bâtiments et ouvrages, ou au minimum une attestation

    de la réception des travaux avec l’indication de la date, et ce par bâtiment ou ouvrage s’il y a eu plusieurs réceptions distinctes.
    – le contrat d’assurance dommages-ouvrages ;
    – le contrat d’assurances multirisques souscrit par le promoteur ;
    – la liste des intervenants techniques mentionnant la nature des travaux qu’ils ont réalisés et la référence de leur police d’assurance ;
    – les contrats concernant l’exploitation de l’immeuble sur le plan technique (chauffage urbain, câble, …) et contrats d’entretien déjà souscrits par le promoteur ;
    – les plans de recollement des réseaux.

  • VENTE D’UN BOX DE GARAGE PRIORITÉ AUX COPROPRIÉTAIRES

    02/11/2016

    VENTE d'UN BOX DE GARAGE Priorité aux copropriétaires

    Article 8-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, depuis 2009, stipulent :  « Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
    Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
    Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. »
    Afin que le copropriétaire de la copropriété où, la place de sationnement est à vendre bénéficie d’un droit de priorité sur l’acquisition,ce droit de priorité doit être mentionné dans le réglemnt de copropriété.
    Un droit de priorité ne s’applique que dans certaines copropriétés, à savoir celles des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou à un autre document d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement. Dans ce cas, il est possible que le règlement de copropriété prévoit un droit de priorité pour les copropriétaires de l’immeuble souhaitant se porter acquéreur d’une place de parking ou d’un garage mis en vente.
    Le copropriétaire vendeur doit faire une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic qui gére la copropriété, lui notifiant son intention de vendre le lot en question en indiquant le prix et les conditions de la vente.
    Cette information est transmise sans délai par le syndic à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux frais du vendeur et vaut offre de vente pendant un délai de deux mois à compter de sa notification.
    http://edito.seloger.com/conseils-d-experts/reglementations/vous-vendez-un-garage-dans-une-copropriete-les-coproprietaires-sont-ils-prioritaires-article-13886.html
  • TOUT CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR POUR DEVENIR OU RESTER UN PROFESSIONNEL DE L’IMMOBILIER

    TOUT CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR POUR DEVENIR OU RESTER UN PROFESSIONNEL DE L'IMMOBILIER

    UN PARTI PRIS

    Rendre des professionnels plus professionnels, pourquoi pas…

    Constat était fait que les professions immobilières étaient les professions les moins aimées en France, par leurs clients.

    Suivant les métiers, il y avait ou il y a toujours plusieurs explications : (suite…)

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